전세보증보험 가입기준, 절차와 신청방법 총정리

내월드입니다. 전세매물이 씨가 말라가는 가운데 전세금액도 하늘 높은 줄 모르고 올라가고 있습니다. 이러한 분위기 속에서 임차인입장에서의 불안감과 함께 임대사업자에게는 의무가 되어버린 전세보증보험에 대한 모든 것을 속시원하게 총정리하여 공유해보겠습니다. 

 

오늘 모든 보증보험의 절차와 자료는 HUG로 우리에게 잘 알려진 주택도시보증공사를 기준으로 하겠습니다.

 

 

 

전세보증보험의 정확한 명칭은 전세보증금 반환보증입니다. 전세보증금을 반환받기 위한 보험의 성격으로서 반환보증을 가입하는 것이고, 임차인을 기준으로 반환보증 가입이 의무화되거나 모두에게 필요한 제도는 아니라는 점을 참고하시기 바랍니다.

 

전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못하거나, 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가서 전세보증금을 못 받을까 걱정되는 세입자, 혹은 전세보증금 회수를 위하여 법적 조치를 셀프로 하는 것이 걱정되는 등 다양한 상황과 기준에서 전세보증금을 지키기 위한 수단의 일환으로서 가입할 수 있는 제도입니다. 

 

최근에는 문의도 많고, 실제 가입도 많이 늘어났다고 하니 궁금하거나 관심이 있으시거나 필요하신 분들은 가입해보셔도 좋겠습니다.

 

항목별로 하나씩 자세하게 풀어내보겠으니 성지가 되었으면 하는 바람입니다.

 

 

 

보증신청기한

 

신규 전세계약의 경우에는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 가능합니다. 예를 들어 잔금지급일은 2020년 1월 10일, 전입신고일은 1월 11일에 하였고 전세계약기간은 2022년 1월 10일까지라고 가정했을 때 신규 전세계약이기 때문에 보증보험은 2021년 1월 9일까지 신청이 가능합니다.

 

갱신된 전세계약의 경우에는 기간이 조금 달라집니다. 갱신된 전세계약은 갱신 전 전세걔약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 전세걔약서상 전세계약기간의 1/2가 경과하기 전까지 가입이 가능합니다.

 

 

 

보증대상

 

보증이 가능한 주택의 종류에 대하여 많은 분들이 헷갈리시기도 하고, 오해가 있기도 합니다. 그래서 주택도시보증공사에서 규정하고 있는 정확한 유형을 모두 기재해보겠습니다.

 

보증대상이 가능한 건축물유형은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용오피스텔, 아파트, 노인복지주택입니다.

 

가장 많은 분들이 오해를 하고 계시는 부분 중 하나는 다중주택과 다가구주택인 것 같습니다. 다중주택과 다가구주택도 가입요건을 갖출 수 있다면 보증보험 가입이 가능하다는 점 꼭 확인해보세요.

 

다만, 주거용 오피스텔은 계약진행시에 공인중개사가 전세계약서의 주용도에 주거용으로 표기하여야 하며, 구분등기도 필수여야 합니다. 그리고 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 전세계약이라고 하더라도 보증대상이 아니니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

보증금액, 기간, 한도

 

보증금액은 보증한도 내에서 보증신청인이 신청한 금액입니다. 즉, 전세금액이 1억원이라 하더라도 신청인이 5천만원만 신청한다면 5천만원에 대해서만 보증해주는 개념입니다. 무조건 전액이 아니라는 점 꼭 확인하세요.

 

보증기간은 보증서가 발급된 발급일로부터 전세계약의 만료일 이후 1개월까지입니다. 전세기간의 만료 후 1개월까지 전세금액을 받지 못한다면 보증보험을 통하여 보호받을 수 있다는 의미로 보면 되겠습니다.

 

보증한도금액에 대하여 알아보겠습니다. 보증한도금액의 기준은 주택가격-선순위채권 등입니다. 선순위채권이라 함은 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권입니다. 다만, 단독/다중/다가구 주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 전세보증금, 즉 선순위보증금의 합계를 포함합니다.

 

 

 

보증조건 (자세히)

 

1. 보증조건의 가장 중요한 첫번째는 전입신고와 확정일자입니다. 계약 즉시 인근 주민센터 등을 통해서 확정일자를 받아야 하고, 입주 즉시 전입신고를 통해서 전입여부를 확정해야 합니다. 또한, 간혹 실제로 발생하는 사고 유형 중의 하나로서 주택의 건물과 토지가 모두 동일한 소유자의 것이여야 합니다. 흔하지는 않지만 간혹 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우가 실제로 발생하고 발견되고 있기 때문입니다.

 

2. 보증대상인 주택의 소유권에 대하여 경매신청이나 압류, 가압류 등의 권리침해가 없어야 합니다. 당연하겠지만 경매신청이나 압류가 되어 있는 주택에 보험을 가입해주기는 어렵기 때문입니다.

 

3. 또한, 전입세대열람내역을 확인한 결과 타 세대의 전입내역이 없어야 합니다. 간혹 한 집에 두 세대가 조회되는 경우가 있는데, 이 경우 가입이 불가능합니다. 다만, 다수의 세대가 한 건물에서 거주하는 구조인 다중, 다가구주택은 예외됩니다.

 

4. 만약 해당 주택에 전세권이 설정된 경우 설정된 전세권을 공사로 이전하거나 말소하여야 합니다. 전세권 설정이나 보험이 유사한 목적을 가지고 있기 때문입니다.

 

5. 건축물대장을 확인시 해당 주택이 위반건축물로 기재되어 있다면 불가능합니다. 이 부분은 중개사를 통하여 꼭 확인해야 하는 내용입니다.

 

6. 전세계약기간은 반드시 1년 이상이어야 합니다. 일반적으로 전세계약은 2년간 유지하지만 간혹 1년계약으로 하는 경우도 있으니 주의해야 하겠습니다.

 

7. 전세보증금의 액수가 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하에 대해서만 신청접수가 가능합니다. 이 금액을 넘어서는 고액 보증금은 보증보험 가입이 불가능합니다.

 

8. 공인중개사가 확인 및 날인한 전세계약에 대해서만 가입이 가능합니다. 당사자 직접 계약에 대해서는 가입이 불가능합니다.

 

9. 선순위채권의 합계금액이 해당 주택가격의 60%를 초과하면 신청접수가 불가능합니다. 다만, 단독, 다중, 다가구주택의 경우 80%까지 인정해주고 있습니다.

 

10. 당연한 논리이지만 선순위채권과 선순위보증금의 합계가 해당 주택가격을 넘어가면 불가능합니다.

 

11. 단독, 다중, 다가구주택에서 임대인 또는 공인중개사가 확인한 타전세계약의 확인서를 미제출시 환산식에 의거하여 전세보증금이 초과한다면 신청접수가 불가능합니다.

 

12. 전세보증금 대출시에는 신용대출시에만 접수가능합니다. 담보대출 혹은 설정되는 대출 진행시 보증이 불가능합니다.

 

13. 보증기간동안에는 전세계약은 물론이고 전입신고와 해당 주택에서의 점유를 반드시 유지해야 합니다.

 

 

 

보증료

 

보증료는 보증금액과 보증요율에 계약기간을 곱하여 계산되고 있습니다. 

보증 해지 등 정산사유 발생시에는 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 하고 있으며, 보증료율 적용시 단독, 다중, 다가구주택에서 타인의 전세계약 확인서를 제출하지 못하는 경우 연 0.154%를 적용받게 됩니다. 자세한 보증료율표는 아래를 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

이용절차

 

임차인이 직접 신청할 경우를 보겠습니다. 보증보험 가입을 위하여 지역별로 1개소씩 위치한 영업지사를 방문하거나 위탁협력 공인중개사를 방문하여 상담을 진행합니다. 상담을 진행하여 보증신청이 가능할 것으로 판단되면 신청서와 서류를 구비하여 접수하게 됩니다. 신청 이후 신청인에 대한 신용조사와 보증심사를 거쳐서 문제가 없을 경우 최종 보증서를 발급하는 과정으로 진행이 완료되게 됩니다.

 

신청서류의 경우 개인의 계약와 신용에 관련된 서류 및 건축물에 관한 서류 등 다양한 서류가 준비되어야 하는 만큼 위탁협력 공인중개사가 주변에 있다면 찾아보는 것이 수월할 것 같네요.

 

 

 

 

전세금 보호수단의 하나로서 "보험"의 역할을 하는 전세금반환보증보험, 
전세계약을 진행하신다면 참고해보세요.