주택자금조달계획서 의무조건과 개정내용 총정리

내월드입니다. 이번에 또 한번의 자금조달계획서 기준 변경이 이루어졌습니다. 2020년에만 벌써 여러차례 변경되면서 정말 누더기 정책이 맞구나 하는 생각도 드는 부동산정책입니다. 이번 개정안은 지난 617대책의 후속방안으로 진행되어 나온 것이며, 자조서의 대상을 늘리고 증빙자료도 함께 늘리면서 법인은 꼼짝마라 하는 내용입니다.

 

어쨌거나 또 한번 변경되었기 때문에 변경된 기준과 그 개정사항들을 모두 모아서 총정리합니다. 부동산에 관심있으시거나 매수를 계획하시는 분들, 그리고 법인 투자자들은 꼭 필독하세요. 이번 내용도 다른 부동산정책 내용과 함께 놓치거나 잊고 있다면 나중에 크게 데미지가 발생할 수 있는만큼 제대로 확인하고 인지하셔서 피해 없으시기를 바랍니다.

 

 

 

 

(1) 증빙자료 의무대상 넓어진다

이제는 투기과열지구 내에서 주택 거래를 하고 실거래 신고 시 자금조달계획서 뿐 아니라 자금조달계획서 기재내용에 대한 세부 내용을 입증할 수 있도록 증빙자료를 첨부하여 제출해야 합니다. 

 

기존에는 투기과열지구라 하더라도 9억원이 초과되는 주택 거래 시 증빙자료 제출하도록 되었으나, 개정된 내용으로 투기과열지구 내 모든 주택에 대하여 거래시 제출하는 것으로 변경되었습니다. 일부에서 전부로 변경된 만큼 과연 이 많은 거래자료를 검증할 있는 것인지부터 의문이 듭니다.

 

그 목적으로는 투기과열지구 내 9억원 이하 소형 중저가 주택의 실거래 신고와 관하여 이상거래 여부를 확인하거나 파악하여 신속히 조사에 착수할 수 있도록, 증빙자료 제출대상을 확대하게 되었다고 합니다만, 

 

증빙자료제출시에 실거래 신고 시 매수인이 자금조달계획서 내용의 각각에 나뉘어진 여러가지 항목 중 작성항목별로 제대로 기재하였는지 세부 내역에 대한 내용과 그 확인할 수 있는 근거에 대한 다양한 자료를 기초로 하여 발급받거나 준비한, 혹은 작성하는 등의 입증가능하면서 객관적으로 확인할 수 있는 관련 자료를 제출하면 되고,

 

매수인일 경우에 자금조달계획서에 실제 기재하게 되는 내용 중에서 기재하는 항목의 자금이 조달되는 명목상 내용이 아니라 실제 자금금액을 적게 되는 내용 중에서 자금이 이동하게 되는 여러가지 근거에 대한 항목별 제출서류만 제출하면 되며, 자금조달에 포함되지 않아서 실제 금액이나 자금이 이동하지 않았거나 기재하지 않은 항목과 관련된 자료는 제출하지 않아도 된다고 합니다만, 어쨌거나 증빙자료와 자조서 작성 자체가 부담이 되고 골치가 아픈 상황이 되어버리다보니 이제는 이런 세밀한 부분까지 정확하게 짚어가면서 거래를 해야 하는 시대가 되었습니다.

 

그리고 다른 내용이기는 하지만, 자금조달계획서 항목에는 기재하였으나 자금조달계획서 제출을 하는 과정이나 제출하게 되는 그 타이밍의 시점에서 원래 가지고 있던 기존 부동산의 매도계약이 아직 진행되지 않았거나 팔리지 않거나 혹은 매수자가 전혀 없는 시장이거나 은행 등에서 대출이 이루어지지 않는 등 증빙자료 제출이 거의 불가능하게 발생되어서 도저히 처리가 불가능한 상황이거나 곤란한 경우에는 증빙자료를 내지 못하는 점을 감안하여 증빙자료 제출 대신에 미제출 사유서로 변경하여 제출할 수도 있다고 합니다.

 

 

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(2) 자금조달계획서 제출대상 확대

자금조달계획서, 아래부터는 자조서로 축약하여 부르겠습니다. 자조서의 대상은 기존에는 3억원 이상의 주택 거래시에만 해당되던 내용이었습니다. 그런데 왠걸요. 개정안이 확정된 만큼 시행일 이후부터는 규제지역에서 거래되는 모든 주택에 자조서가 적용되어 제출이 의무화되었습니다. 그럼 무슨 근거로 이렇게 변경해버렸을까요?

 

규제지역에서 자조서 제출 대상이 3억 거래시에만으로 제한되어 있어, 해당 지역 내의 3억 미만 저가주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 대응에 한계가 있었다고 합니다.  투기적 주택수요에 대한 조사체계를 보강하면서 주택시장에 투기수요 유입을 억제하기 위해서 규제지역 소재 주택을 거래하는 경우 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 모두 제출하도록 하였으며 시행일 이후 거래계약분부터는 투기과열지구 또는 조정대상지역 내 3억 미만 주택 거래계약을 체결하는 경우에도, 30일 내 관할 시‧군‧구 실거래 신고시점에 자조서를 제출해야 합니다.

 

 이렇게 또 한번 "투기"라는 단어를 앞세워서 또 하나의 규제를 추가하였습니다.

 

 

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(3) 법인은 거래시 무조건 자금조달계획서 제출한다

법인이 "매수자"일 경우에는 지역과 금액 상관없이 무조건 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 법인 주택 매수의 경우 특수관계인 간 거래 등 부동산 투기의 수단으로 악용될 가능성이 있음에도 불구하고, 규제지역이 아닌 비규제지역 내 6억원 미만 주택 등의 경우 자금조달계획서 제출 대상에서 제외되어 이상거래 조사를 추진하는 데 어려움이 있었다고 합니다. 법인에 대한 실거래 조사체계를 강화하기 위해 법인이 매수자인 모든 거래신고건에 대해 자금조달계획서를 의무적으로 제출하도록 하였다고 하네요.

 

 

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(4) 법인은 신고사항이 많이 늘어남

법인은 아주 많이 복잡한 상황으로 흘러가고 있습니다. 주택 거래에 관련한 신고를 진행시에 일반적인 신고내용에 더하여 법인 등기현황과 거래 당사자의 상대방 간 특수관계 여부, 주택 취득목적 등을 추가로 소명하는 신고절차가 생겼습니다.  그 자세한 내역은 아래와 같습니다.

 

① 거래당사자 인적사항

② 계약체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일,
③ 거래대상 부동산 등의 소재지‧지번‧지목‧면적 및 종류

④ 실제 거래가격 등

 

이전에는 개인과 법인의 별도 구분 없이 모든 거래주체의 신고 항목이 동일하여 법인 거래의 특수성이 신고사항에 충분히 반영되지 못한 측면이 있었기 때문에 이루어진 조치라고 설명하고 있는데여, 특히 법인 거래의 경우 거래 당사자 간 특수관계(친족관계 등) 여부 등 불법이나 세금포탈 등의 탈법행위 여부를 포착하기 위한 기본정보가 부족하여 법인을 활용한 투기행위 대응에 한계가 있었다고 설명하고 있습니다.

 

그렇기 때문에 법인 부동산 거래의 투명성을 제고하고 효과적인 실거래 조사가 이루어질 수 있도록 법인과 관련된 주요정보가 포함된 거래계약 신고서식으로서 법인 주택 거래계약 신고서라는 양식을 새롭게 마련하여, 법인이 주택을 거래하는 경우 법인 등기현황, 거래 상대방 간 특수관계 여부와 주택 취득목적 등을 추가로 신고하도록 하였습니다.

 

(예시) 아버지(매도인)가 아들이 임원으로 있는 법인(매수인)에 매도한 경우 거래당사자는 특수관계에 해당하기 때문에 

법인 주택 거래계약 신고서는 주택 거래 당사자(매도‧매수인) 모두 법인인 경우만이 아니라, 거래 당사자 중 일방만이 법인(법인-개인 간 거래)인 경우에도 제출하여야 하며, 주택 거래 당사자 모두 법인인 경우 매도인, 매수인 각각 별도로 작성하여 제출하게 되며, 신고 시 법인 주택 거래계약 신고서 뿐만 아니라, 기존의 부동산거래계약 신고서도 함께 제출하여야 합니다.

 

 

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실제로는 몇 가지 안되는 항목이지만 그 안에 담겨있는 규제사항들은 촘촘하지 않나요? 해당되실 수 있는 모든 분들은 잘 챙겨서 읽어보시고 거래준비를 하셔야 하겠습니다. 여기까지 총정리를 마치겠습니다.